Předkupní právo k nemovité věci po 1. 1. 2018 – část 2

IV.   SPECIFIKA PŘEDKUPNÍHO PRÁVA PODLE ZPŮSOBU ZPENĚŽENÍ V INSOLVENČNÍM ŘÍZENÍ

A) Prodej mimo dražbu
(§ 286 insolvenčního zákona)

Vhodný postup při zpeněžování nemovité věci, k níž má třetí osoba zákonné předkupní právo
(teprve praxe ukáže postup nejvhodnější a judikatura vytyčí mantinely možného)

Převádí-li se spoluvlastnický podíl osobě blízké, nemají ostatní spoluvlastníci předkupní právo (§ 1124 odst. 1 o.z.) – pokud však nebyla udělena výjimka (§ 295 odst. 3 insolvenčního zákona), je takové osobě v insolvenčním řízení zakázáno nabývání majetku dlužníka (§ 295 odst. 1 insolvenčního zákona).

1) Informování předkupníka

Již v průběhu zpeněžování (výběrového řízení) je vhodné předkupníka o zpeněžování informovat.

Předkupník se pak může výběrového řízení od počátku účastnit, dát (spolu)nejvyšší cenu a tedy rovnou věc nabýt, čímž jsou vyloučeny veškeré možné budoucí problémy plynoucí z následného uplatnění předkupního práva.

2) Vzdání se předkupního práva

§ 1125 o.z.

„Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce.

Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.“

Nejideálnějším je tedy takový postup, kdy se spoluvlastníci po předběžném oslovení svého předkupního práva vzdají (nedají-li od počátku najevo, že jej hodlají využít); toto vzdání se zapíše do katastru nemovitostí.

Má nezavkladované vzdání se předkupního práva alespoň účinky inter pares? Mám za to, že ano – a již jen to by problém řešilo.

Opomenutý spoluvlastník může kupní smlouvu sice soudně napadnout až 3 roky od provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, avšak neměl by s ní uspět.

3) Uzavření kupní smlouvy

§ 2145 o.z.

„Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.“

U nemovitých věcí musí koupěchtivý o existenci předkupního práva vědět již z výpisu z katastru nemovitostí. Přesto je vhodné, aby insolvenční správce koupěchtivého o jeho existenci (ideálně v kupní smlouvě) informoval. Kupní smlouva je pak sjednána s rozvazovací podmínkou (§ 548 odst. 2 o.z.) vázanou na uplatnění předkupního práva.

Dojde-li k naplnění rozvazovací podmínky, smluvní strany původní kupní smlouvy jsou povinny si vrátit vše, co na jejím základě nabyly (zejm. obnova vlastnického práva a vrácení kupní ceny).

Má se ihned po uzavření kupní smlouvy podat návrh na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí?

• Ne – Předkupník může podat námitky. I pokud by byl vklad povolen a následně by došlo k využití předkupního práva, situace by byla značně problematická (nutnost vracení plnění, rozpor skutečného a právního stavu v zápisu v katastru nemovitostí, atd.).
• Ano – Důvodem je rychlost zpeněžení – neindikoval-li předkupník svůj zájem již před uzavřením původní kupní smlouva, lze předpokládat, že jej nebude mít ani po jejím uzavření. Předkupník může záměrně hatit zpeněžení – nabídku formálně přijme = původní kupní smlouva pozbývá účinků, avšak kupní cenu nezaplatí. (Pozbývá tím účinků přijetí nabídky předkupníkem a původní kupní smlouva zůstává v účinnosti?).

4) Insolvenční správce zasílá písemnou nabídku předkupníkovi

§ 2143 o.z.

„Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.“

Teprve uzavřením kupní smlouvy vzniká správci povinnost nabídnout nemovitou věc k prodeji předkupníkovi. Dřívějšími nabídkami není tato povinnost splněna. Pokud bude učiněna nabídka před podpisem kupní smlouvy, bude nutné po jejím podpisu učinit novou nabídku; jinak je to stejné, jako by věc předkupníkovi nabídnuta nebyla.

„Vlastník věci stižené předkupním právem není povinen, jakmile se mu nabídne třetí osoba ke koupi, ihned nabídnouti předkupníku věc ke koupi, nýbrž jest oprávněn ujednati kupní smlouvu i co do bližších podmínek a pak teprve nabídnouti věc předkupníku ke koupi za týchž podmínek.“^[10]

Opak (povinnost exkluzivního jednání s předkupníkem – předkupníkem často prosazovaná) by znamenal, že při jistotě zpeněžení v insolvenčním řízení by insolvenční správce vždy jednal jen s předkupníkem; s ostatními zájemci teprve až po neúspěchu jednání s předkupníkem.

V současných poměrech o.z. se nepoužijí pravidla pro nabídku předkupníkovi dle obč.zák., a to pro zcela odlišnou koncepci pro dání nabídky (zejména jde-li o dobu, kdy se tak může stát).

§ 2147 o.z.

„(1) Nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu.

(2) Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým.“

Nabídka je učiněna písemně a za stejných podmínek, jako byla uzavřena původní kupní smlouva. Je-li nabídka zasílána listinně, je vhodné zaslat ji na dodejku.

Obsah nabídky:

• označení insolvenčního správce s označením insolvenčního dlužníka (včetně zdůvodnění svých dispozičních oprávnění – usnesení o ustanovení a např. o prohlášení konkursu)
• označení předkupníka
• označení koupěchtivého
• specifikace nemovitých věcí (plně postačí velikost spoluvlastnického podílu, parcelní číslo pozemku, event. číslo budovy, a katastrální území, u jednotky též její číslo; nadbytečné je tak zejména uvádění listů vlastnictví, katastrálních úřadů a pracovišť, výměry pozemků, sdělení, že jde o ornou půdu, atp.)
• podstatné kupní podmínky (cena, splatnost, atp.), ideálně předložení kopie kupní smlouvy
• uvedení způsobu (písemné přijetí nabídky/úředně ověřený podpis na zaslané kupní smlouvě) a lhůty (3 měsíce od doručení nabídky) k uplatnění předkupního práva

5) Přijetí nabídky předkupníkem

Přijetí musí být písemné (§ 560 o.z.), a to do 3 měsíců od doručení (§ 2148 odst. 1 i.f. o.z.), tím je uzavřena kupní smlouva s předkupníkem.

Přijetím je naplněna rozvazovací podmínka původní kupní smlouvy, ta tím pozbývá svých účinků a insolvenční správce tak může dostát své povinnosti z předkupního práva a převést nemovitou věc do vlastnictví předkupníka.

Z důvodu možného účinného přijetí nabídky předkupníkem bude zřejmě vhodné, aby do uplynutí této lhůty nebyl výtěžek zpeněžení nemovité věci vydáván věřitelům, a to i když je předkupník zavázán k zaplacení stejné kupní ceny.

6) Zaplacení kupní ceny předkupníkem 

§ 2148 o.z.

„Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne.

Odložil-li prodávající koupěchtivému zaplacení kupní ceny na pozdější dobu nebo povolil-li mu placení ve splátkách, může se předkupník domáhat téže výhody, zajistí-li odloženou platbu dostatečnou jistotou.“

V případě, kdy předkupník nezaplatí kupní cenu, tak uplatnění předkupního práva pozbyde svých účinků (předkupník odpovídá za škodu tímto jednáním vzniklou).

^[10] rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20.12.2929, sp.zn. Rv II 230/29 (Vážný 9478/1929)